قانون تملک آپارتمان چه قانونیه؟ 

 

دت هاست خونه های یک طبقه ای و حیاط دار جای خود رو به آپارتمانا و خونه های چند طبقه دادن. تعدد مالکین و محال بودن آشنایی اونا با همدیگه و درنتیجه سختی در تصمیم گیری در مسائل مربوط به ساختمان، اصلی ترین مشکلی بود که همیشه ساکنین آپارتمانا با اون روبرو بودن. با افزایش جمعیت شهرها و بالا رفتن تعداد آپارتمانا، ضرورت وجود قانونی برابر که به هماهنگی روابط بین ساکنین بده احساس می شد. واسه اولین بار در سال ۱۳۴۳ قانون تملک آپارتمانا به تصویب رسید، این قانون بعد در سال ۱۳۷۶ مورد بررسی و اصلاح قرار گرفت تا بتونه چیزی که رو به عنوان «فرهنگ آپارتمان نشینی» معروف شده به راه بهتری شکل بده. در این گفتار به بررسی مهم ترین مسائل مطرح شده در این قانون می پردازیم.

قسمتای اختصاصی و مشترک ساختمان

این قانون، مالکیت رو به دو قسمت مالکیت قسمتای اختصاصی و مالکیت قسمتای مشترک تقسیم می کنه. قسمتای مشترک قسمتایی از ساختمانه که به طور مستقیم یا غیرمستقیم مورد استفاده همه شرکا هستن و حق استفاده از اونا منحصر به یک یا چند واحد مخصوص نبوده و به کلیه ی مالکین «به نسبت قسمت اختصاصی که مالک هستن» و به شکل مشاعی تعلق میگیره. تأسیسات مشترک مثل سیستم گرمایش و سرمایش مشترک، انشعاب برق مشترک، آسانسور، راهروها و راه پلها، لولها و سیمای برق، اسکلت ساختمان، پشت بام، در و پنجرهای قسمت عمومی، حیاط، نمای ساختمان و … همه جزءِ قسمتای مشترک هستن. قسمتای اختصاصی، قسمتایی هستن که واسه استفاده ی انحصاری مالک ملک مشخص یا قائم مقام اون، به طور مثال مستأجر، تخصیص یافته باشن. قسمت اختصاصی واسه مالکه و می تونه در اون هر تصرفی که بخواد بکنه، اما هیچ یک از مالکین حق نداره بی موافقت اکثریت بقیه مالکین در محل یا شکل در، یا سردر، یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود که مرئی و در دید باشه، تغییرات بدن.

دقت کنین که وقتی شخصی مالک قسمتی اختصاصی از یک آپارتمانه، مالک بخشی از قسمتای مشترک هم هست و این دو غیرقابل جدا ان. پس نمیشه ملکی رو بی قسمتای مشترک به شخصی فروخت و وقتی شخصی مالک قسمتی مشخص از یک آپارتمان می شه، به شکل قهری و دوری ناپذیر مالک قسمتی از بخش مشترک هم هستش.

تعیین مدیر یا مدیران

هنگامی که آپارتمانی دارای مالکین متعدده باید واسه اجرای قوانین از طرف همه اونا نماینده ای تعیین شه. اما در صورتی که تعداد مالکین بیشتر از سه نفر باشه باید واسه ساختمان مجمع عمومی تشکیل شه تا از بین خود مدیر یا مدیرانی رو واسه اداره ساختمان انتخاب کنن. واسه تشکیل مجمع عمومی باید مالکین بیشتر از نصف مساحت قسمتای اختصاصی حضور یابند. اداره و حفظ ساختمان، دریافت و پرداخت هزینه ها، بیمه آتیش سوزی، تعیین سهم هر آپارتمان در هزینه ها و اعلام اون، خودداری از ارائه خدمات مشترک به بدهکاران، مطالبه طلب از بدهکاران ازجمله با طرح دعوی در دادگستری و مراجعه به اداره ثبت از وظایف مدیران حساب می شه.

هزینه های مشترک آپارتمان (شارژ ساختمان)

در آپارتمانا رایجه که مدیر ساختمان هرماه هزینه های مشترک رو حساب کرده و به ساکنین اعلام می کنه تا در موعد مقرر اونو پرداخت کنن. سهم هر کدوم از مالکان قسمتای اختصاصی از مخارج قسمتای مشترک، متناسبه با نسبت مساحت قسمتای اختصاصی به کل مساحت قسمتای اختصاصی تموم ساختمان. البته ممکنه مالکان ترتیب دیگری واسه تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش بینی کرده باشن. لازم به ذکره که پرداخت هزینه های مشترک مثل اینه که ملک مورد استفاده بگیره یا نگیرد.

در مورد پرداخت هزینه قسمتای مشترک استثنایی هم هست، در صورتی که چگونگی قرار گرفتن قسمت مشترک مثل حیاط ساختمان، بالکن یا تراس به دسته ای باشه که تنها از یک واحد مسکونی امکان دسترسی به اون وجود داشته باشه، مثل آپارتمانایی که فقط طبقه ی همکف به حیاط دسترسی داره، در این حالت هزینه حفظ و نگهداری اون قسمت برعهده ی استفاده کنندهه.

اما اگه شرایطی به وجود آید که مالک یا ساکن ساختمان، سهم خود از هزینه های مشترک رو پرداخت نکنه، در قبال اون چه رفتاری صورت میگیره؟

به طور عادی با نصب فهرستی از بدهیا در ساختمان از بدهکار خواسته می شه که بدهی خود رو بده. اما این قانون امکان دیگری رو واسه مجبور کردن ساکنین به پرداخت بدهی فراهم کرده. برابر این قانون، اول از طرف مدیر یا هیئت مدیران با اظهارنامه ی میزان بدهی ساکن اعلام و از اون مطالبه می شه. اگه مالک ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم خود رو نپرداخت، مدیر یا هیئت مدیران می تونن به تشخیص خود از دادن خدمات مشترک مثل شوفاژ، تهویه ی مطبوع، آب گرم، برق، گاز و… به اون خودداری کنن و در صورتی که مالک یا استفاده کننده بازم اقدام به تصفیه حساب نکنه «اداره ثبت محل اتفاق آپارتمان» به خواسته مدیر یا هیئت مدیران واسه دریافت وجه مزبور طبق اظهارنامه ی ابلاغ شده، اجرائیه صادر می کنن. در آخر مدیر یا هیئت مدیران موظف ان به محض دریافت صورتا مورد مطالبه با ارائه دستور موقت دادگاه نسبت به ایجاد دوباره خدمات مشترک فورا اقدام کنه. در این شرایط حالتی رو تصور کنین که امکان قطع خدمات مشترک ممکن نباشه، در این حالت مدیران می تونن از اول مستقیما به مراجع قضایی شکایت کنه. به خاطر پیگیری سریع این مسائل، دادگاها موظف ان اینطور شکایات رو خارج از نوبت رسیدگی و واحد بدهکار رو از دریافت خدمات عمومی که به مجموعه ارائه می شه محروم کنن و تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه کنه.

ممکنه مالکی قبل از پرداخت هزینه های ساختمان قصد رو داشته باشه، برابر این قانون، دفاتر اسناد رسمی موظف ان درهنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و… گواهی مربوط به تصفیه حساب هزینه های مشترک رو که به تأیید مدیر یا مدیران ساختمان رسیده باشه از مالک یا قائم مقام اون مطالبه کنه یا با موافقت مدیر یا مدیران ساختمان، تعهد کسی رو که ملک به اون منتقل می شه به پرداخت بدهیای معوق مالک نسبت به هزینه های موضوع این قانون در سند تنظیمی قید کنه.

تصمیمات مربوط به ساختمان

در مورد تصمیمایی که در مورد ساختمان گرفته می شه بیشتر قراردادی بین مالکین تنظیم می شه تا برابر اون قرارداد تصمیمات به وسیله مدیر یا هیئت مدیره گرفته شه. اما اگه قراردادی بین مالکین یک ساختمان وجود نداشته باشه، کلیه ی تصمیمات مربوط به اداره و امور مربوط به قسمتای مشترک به اکثریت آرا مالکینیه که «بیشتر از نصف مساحت تموم قسمتای اختصاصی» رو مالک باشن.

تجدید بنای ساختمان

یکی از مسائلی که در این قانون مورد توجه قرار گرفته، تجدیدبنای ساختمانه. این مورد زمانی کاربرد داره که عمر مفید ساختمان به پایان رسیده یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده. در این شرایط اگه موارد زیر صدق کنن، تجدید بنای ساختمان صورت میگیره:

  1. ترس خطر یا ضرر پولی و جانی برود؛
  2. اکثریت مالکین قسمتای اختصاصی در تجدید بنای اون موافق باشن؛
  3. دادگاه در مورد تجدید بنا حکم صادر کرده باشه؛
  4. خونه استیجاریِ مناسب واسه مالکینی که موافق تجدید بنا نبودن، تأمین شه.

در آخر بعد از تموم شدن بازسازی، سهم هر کدوم از مالکان از بنا و هزینه های انجام شده تعیین می شه و از اموال اونا ازجمله همون واحد استیفا می کنن. مالکین اقلیت هم از اموال اونا استیفا می شه.

بیمه در برابر آتیش سوزی

مدیر یا مدیران ساختمان مکلفند تموم بنا رو در برابر آتیش سوزی بیمه کنن. در این حالت مدیر ساختمان سهم بیمه هر کدوم از مالکین واحدهای آپارتمان رو به تناسب سطح زیربنای اختصاصی اونا تعیین و از شرکا اخذ می کنه و کل مبلغ رو به بیمه گر پرداخت می کنه. در صورتی که مدیر ساختمان این وظیفه ی خود رو انجام نده و ساختمان رو بیمه نکنه، در صورت بروز آتیش سوزی، مدیر ساختمان ضامن ضررای وارده هستش.

لازم به ذکره تعهداتی که در این قانون در مورد مالکین اعمال می شه عینا در مورد مستأجرین هم اعمال می شه و چیزی که ملاکه ساکن بودن در ساختمان و استفاده از ملکه نه حتما مالک بودن.

دیدگاهتان را بنویسید