قانون پیش فروش آپارتمان چیه؟ "

طبق قانون مدنی در زمان اتفاق عقد بیع باید شی­ئی که مورد خرید و فروش قرار می ­گیرد، موجود باشه واسه همین نکات حقوقی در خرید خونه نشونه. اما در فروش ساختمانی که هنوز احداث نشده، این شرایط رعایت نمی­ شه و همین مسئله می ­تواند مشکلاتی به دنبال داشته باشه. واسه همین حقوق دانان در این مورد مطالعاتی کردن تا بتونن راه رو واسه اینجور معاملاتی صاف کنن و آخرش در سال ۱۳۸۹ قانونگذاران بر اون شدن به خاطر جلوگیری از اختلافات به دلیل خرید و فروش آپارتمان یا واحدهای آپارتمانی که در سال ­های آینده ساخته میشه، قانون پیش فروش آپارتمان رو تنظیم و به تصویب برسانند. گرچه تنظیم و تصویب اون از حجم مشکلات و دعاوی مطروحه در دادگاها کم کرده اما نواقصی هم داره که معامله کنندگان رو از انعقاد پیمانی روشن و روشن ضعیف می سازه.

قانون پیش فروش آپارتمانا در ۲۵ ماده و ۴ تبصره تصویب شده. طبق این قانون هر پیمانی که طی اون مالک رسمی زمین (که در این قانون پیش فروشنده نامیده شده) احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخصی در اون زمین رو پایبند شه و اون واحد آپارتمان از همون اول یا در بین احداث و تکمیل پروژه یا بعد از تموم شدن عملیات ساخت وساز به طرف دیگر (که در این قانون پیش خریدار نامیده می شه) منتقل شده و مالک رسمی اون شناخته شه، «قرارداد پیش فروش ساختمان» محقق شده.

مراحل قانونی پیش فروش آپارتمان

جریان پیش فروش آپارتمان طبق قانون نامبرده به این صورته که پس از ارسال پروانه ی ساختمان به وسیله شهرداری و تنظیم شناسنامه فنی جداگونه واسه هر واحد که مشخصات کامل و ملحقات در اون بیان می ­شه و اخذ مجوز پخش آگهی از مراجع صلاحیت دار، پیش فروشنده اقدام به در مطبوعات و پایگاه ­های آگاهی رسانی می­ کنه. تنظیم قرارداد پیش فروش باید در پیش یکی از دفاتر اسناد رسمی صورت پذیرد و مشاوران املاک موظفند پس از انجام گفت و گوا مقدماتی، دو طرف رو واسه تنظیم سند رسمی این قرارداد به همون دفترخانه برگشت بدن و نمی ­توانند رأسا اقدام به تنظیم این قرارداد کنه و وگرنه مجرم تلقی می ­شن. اگه سرمایه گذاران بی تنظیم سند رسمی یا بی اخذ مجوز واسه پخش آگهی اقدام جلو فروش ساختمان کنن به حبس از نود و یک روز تا یکسال یا جریمه ی نقدی به میزان دو تا چار برابر صورتا و اموال دریافتی محکوم می­ شن.

امکانات واحد آپارتمان

از مباحث دارای اهمیتی که باید در قرارداد نامبرده بیان شه اوصاف و امکانات واحد آپارتمانی پیش فروش شده؛ مثل شماره طبقه و واحد، مساحت واحد و تعداد اتاق ­ها، تعیین پارکینگ و انباری. مشخصات فنی و معماری ساختمان مثل تعداد واحدها و طبقات کلی ساختمان و نوع کاربری و موقعیت اون، سیستم گرمایش و سرمایش، نوع مصالح ساختمانی و نمای بیرونی اون و کلا هر موردی که در پروانه ی ساخت و شناسنامه ی فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت اون می­ تواند مؤثر واقع شه.

قیمت واحد آپارتمان

قیمت آپارتمان باید مشخص باشه و تعداد اقساط و راه ه ی پرداخت اون طبق توافق دو طرف اشاره شه و پیش خریدار به تناسب اقساط پرداختی، مالکِ ملکِ پیش فروش شده می­ شه. البته اگه عملیات ساخت وساز متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت نداشته باشه، پیش خریدار می ­تواند پرداخت اقساط تعیین شده رو به زمانی موکول کنه که تأییدیه ی تحقق پیشرفت در ظرف یک ماه رو از مهندس ناظر گرفته. در علاوه بر کمه کم ۱۰ درصد قیمت کل هم زمان با تنظیم سند رسمی قابل وصوله و توافق برخلاف اون، موردقبول نیس. و اما در صورت نبود پرداخت اقساط از طرف پیش خریدار در مواعد مقرر، پیش فروشنده موظفه مراتب رو به دفتر اسناد رسمی گزارش کنه و دفتر جلو خریدار اخطار می ­بده تا ظرف مهلت یک ماه نسبت به پرداخت اقساط اقدام کنه و در غیراین صورت پیش فروشنده حق فسخ داره.

زمان تحویل واحد آپارتمان

زمان اتمام پروژه و تحویل واحد نامبرده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی هم باید مشخص شه. گرچه همه این موارد می تونن دست خوش تغییراتی شن و شامل خساراتی باشن که بخاطر این راجبه اونا هم باید تعیین تکلیف شه و اگه پیش فروشنده نتونه در تاریخ مقرر، واحد وعده داده شده رو تحویل پیش خریدار بده یا به تعهدات خود عمل نکنه، با توجه به شرحی که در قانون اومده باید ضرر بده مگه اینکه به مبالغ بیشتری به نفع پیش خریدار توافق کنه و اعمال همه خیارات در صورتی که از خود سلب نکرده باشه، واسه ایشان امکان پذیره.

مساحت واحد آپارتمان

در صورتی که مساحت واحد تعیین شده طبق صورت جلسه ی تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشه، قیمت اون طبق میزان مندرج در قرارداد محاسبه می شه. اگه مساحت واحد تا ۵ درصد بیشتر باشه، هیچ کدوم از دو طرف نمی ­توانند معامله رو فسخ کنن اما اگه از ۵ درصد بیشتر باشه، تنها خریدار می­ تواند معامله رو فسخ کنه یا مبلغ اضافه رو پرداخت کنه. اگه مساحت واحد تحویل داده شده کمتر از ۹۵ درصد مقدار توافق شده باشه، پیش خریدار می­ تواند معامله رو فسخ کنه یا قیمت اونو به میزان روزِ بنا و نظر کارشناس کسر کنه. البته در همه مواردی که به دلیل تخلفات پیش فروشنده، معامله از طرف پیش خریدار فسخ می ­شه، ایشان موظفه یا از راه صلح بین دو طرف یا محاسبه کارشناس که دو طرف بر انتخاب اون رضایت دارن، ضرر وارد شده جلو خریدار رو جبران کنه.

بیمه

از دیگر وظایف پیش فروشنده بیمه کردن مسئولیت خود در قبال خساراتیه که ممکنه از عیب بنا یا لوازم و خسارات به دلیل نبود رعایت موازین قانونی، در مقابل خریدار یا افراد سوم باشه و اگه خسارات وارد شده بیشتر از مبلغِ پرداختیِ بیمه باشه، پیش فروشنده ضامن مابه ­التفاوت بوده و باید از عهده ی ضرر بربیاد. قابل ذکره که واحد پیش فروش شده یا مبالغ دریافتی واسه اون، قبل از انتقال رسمی جلو خریدار نمی ­تواند به نفع پیش فروشنده یا طلبکار اون ضبط و تأمین شه.

انتخاب داور

از دیگر موارد نامبرده در قرارداد پیش فروش آپارتمان بحث حل وفصل اختلافات به وسیله منبع داوریه. هیئت داوران تشکیل شده از داور منتخب پیش فروشنده و داور منتخب پیش خریدار و یک داوره که دو طرف بر اون رضایت داشته باشن و اگه نتونستن توافق کنن داوری از طرف رئیس دادگستری شهرستان معرفی می ­شه که در صورت نیاز هم می­ توانند از نظر کارشناسان رسمی دادگستری محل هم کمک گیرند. آیین داوری در این مورد هم پیرو مقررات آیین قضاوت دادگاه­ های عمومی و انقلابه.

قدم آخر

بعد از تموم شدن کار ساختمانی در مدت زمان پیش بینی شده در قرارداد و تأیید مهندس ناظر و دریافت همه مطالبات، پیش خریدار می تونه با ارائه مدارک مبنی بر انجام تعهدات به دفترخانه ی اسناد رسمی، خواسته انتقال سند رسمی به خود رو داشته باشه و اگه پیش فروشنده برخلاف اعلام دفترخانه، بیشترین حد ظرف ده روز واسه انتقال سند در اون جای حاضر نشه، دفترخانه با تصریح مراتب به تنظیم سند رسمی به نام پیش خریدار اقدام می­ کنه و اداره ثبت اسناد و املاک محل اتفاق ملک هم موظفه نسبت به جدا ملک پیش فروش شده بنا به خواسته ذی نفع، اقدام کنه. پس از انتقال رسمی و قطعی واحد پیش فروش شده و انجام کلیه ی تعهدات از طرف دو طرف، قرارداد پیش فروش از درجه اعتبار ساقط شده و دو طرف موظفند قرارداد رو به دفترخانه مربوطه عودت دن.

دیدگاهتان را بنویسید